| AUTOR: Mariana Melo Damasceno

Alternativas para mitigação dos efeitos da pandemia do novo coronavírus nos contratos imobiliários

Alternativas para mitigação dos efeitos da pandemia do novo coronavírus nos contratos imobiliários

Sabe-se que a pandemia causada pelo novo coronavírus provocará impactos significativos em diversos setores da economia, especialmente em virtude da necessidade de confinamento da população. Nesse contexto, pode-se dizer que o mercado imobiliário, que já enfrentava cenário dificultoso nos últimos anos, certamente aparecerá dentre os setores mais atingidos.

No que tange às consequências jurídicas da atual conjuntura, constata-se que o desaquecimento da economia e as medidas que vêm sendo implementadas para evitar o contágio pelo novo vírus sem dúvidas acarretarão entraves para adimplemento das obrigações pactuadas em contratos imobiliários.

Como regra geral, as disposições contratuais estabelecidas por livre expressão de vontade das partes devem ser cumpridas (pacta sunt servanda). Entretanto, diante do panorama mencionado, a conservação dos negócios jurídicos em diversos casos dependerá da negociação entre os envolvidos para flexibilização dos termos inicialmente ajustados, de acordo com a situação fática vivenciada por cada uma das partes, de modo a proporcionar o reequilíbrio da relação contratual.

Por óbvio que tal ajuste não se aplicará indistintamente a todos os casos, pois havendo desacordo entre as partes, a controvérsia somente poderá ser solucionada pela via judicial. Nesses casos, a apreciação do magistrado se dará em consonância com as previsões existentes na legislação brasileira para as hipóteses de inadimplemento contratual decorrente de situações imprevistas e levará em conta, ainda, os aspectos fáticos específicos de cada demanda.

Assim, serão abordados adiante alguns dos principais impactos da pandemia em três espécies de negócios imobiliários distintas, pontuando-se as respectivas soluções jurídicas passíveis de adoção, seja para eventual composição entre as partes ou mesmo na hipótese de propositura de ação judicial para solução do litígio.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO.

Nos contratos de locação, consideremos hipótese em que a parte locatária tenha seus rendimentos afetados pelo cenário da pandemia e, consequentemente, não possua condições de arcar com os alugueis durante o período de crise.

Nesse contexto, deve-se levar em conta que a eventual inadimplência do locatário poderá afetar não somente o locador envolvido no contrato, mas também terceiros com os quais aquele mantenha compromissos a serem cumpridos e, ainda, o setor financeiro nos casos de financiamento imobiliário, cuja quitação dependa do recebimento de aluguel.

Assim, tendo em conta o princípio da continuidade das relações contratuais, para viabilizar a manutenção do pacto locatício e também para evitar a minimizar os efeitos de possível inadimplemento perante terceiros, mostra-se razoável a negociação entre as partes para estipulação de condições excepcionais para pagamento dos alugueis.

Como exemplos de medidas que poderiam ser adotadas no caso dos contratos de locação podemos citar a prorrogação do prazo para pagamento dos alugueis e/ou redução do valor locatício, a depender do grau da dificuldade apresentada pelo locatário para cumprir com a obrigação.

Ressalva-se, contudo, que para proporcionar efetivo equilíbrio entre as partes contratantes, tais flexibilizações deverão ser aplicadas em caráter excepcional, reservando-se às situações em que seja comprovada não somente a existência da dificuldade financeira, mas também a vinculação dessa com a crise ocasionada pela pandemia.

Nas locações não residenciais, um importante fato a ser considerado em tal análise é a determinação de fechamento de estabelecimentos comerciais imposta por diversos estados brasileiros para evitar a concentração de pessoas. Em tais situações, uma maneira de possibilitar o adimplemento dos alugueis seria ajustar o valor devido de forma proporcional ao proveito econômico obtido pelo locatário durante o período em questão.

Por exemplo, no caso dos restaurantes e bares que não poderão receber clientes no estabelecimento, mas que permanecerão operando por sistema de delivery, em que pese a manutenção parcial das atividades, é provável que sobrevenha significativa redução de faturamento em relação a períodos de funcionamento habitual.

Assim, pode ser razoável na referida hipótese a concessão de desconto sobre o valor do aluguel, de forma proporcional à redução de faturamento suportada pelo locatário e, após a reabertura do estabelecimento, o restabelecimento do valor originalmente estipulado no contrato de locação.

Já em relação aos estabelecimentos que tiveram suas atividades completamente paralisadas, como é o caso dos shoppings centers e centros comerciais em geral, é possível pleitear a suspensão do pagamento dos alugueis durante o período de fechamento compulsório, tendo em vista a total ausência de ganhos obtidos com as atividades habitualmente exercidas no local.

É importante ressaltar que em quaisquer das hipóteses acima pontuadas, sendo possível a composição entre as partes, é prudente a formalização de aditivo contratual dispondo sobre as condições estabelecidas em caráter excepcional para determinado período específico, a fim de salvaguardar os direitos de ambas as partes e viabilizar o posterior restabelecimento das disposições contratuais originalmente pactuados.

Por outro lado, sendo inviável a negociação entre as partes, é possível recorrer ao Poder Judiciário. O locatário que não possa usufruir do imóvel por determinação do Poder Público, por exemplo, poderá formular pedido de suspensão do pagamento dos alugueis no período em que perdurar tal situação, com base na exceção de contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil Brasileiro. Isso porque, na referida hipótese, inexistiria contraprestação ao pagamento dos alugueis, tonando-se a obrigação inexigível.

Já nas situações em que não haja suspensão, mas que sejam apresentados elementos concretos que demonstrem a dificuldade financeira para adimplemento integral das prestações locatícias em virtude da crise, poderá ser invocada a possibilidade de revisão contratual por onerosidade excessiva, conforme disposição dos artigos 479 e 480 do mesmo diploma legal.

Com base em tal exceção, a depender do caso concreto, poderá ser determinada judicialmente a modificação das condições contratuais para pagamento dos alugueis, possibilitando a flexibilização que anteriormente teria sido frustrada pela via negocial.

É importante ter em vista que estão sendo estudadas alterações legislativas em caráter de urgência que podem impactar nas relações entre locadores e locatários, sendo essencial uma análise pormenorizada dos casos concretos antes da tomada de decisão.

CONTRATOS DE EMPREITADA.

Nos contratos de empreitada, mesmo em contexto de perfeita normalidade, são comuns os problemas havidos por atraso em entregas de obra, bem como por oscilação dos custos envolvidos na conclusão do empreendimento.

Assim, na atual conjuntura, é provável que os referidos problemas venham a se intensificar por inúmeros fatores, tais como o atraso no recebimento de materiais, redução da mão-de-obra ou até eventual determinação do Poder Público para suspensão das obras.

Em tais situações, assim como nos contratos de locação, sendo demonstrada a onerosidade excessiva causada por aspectos relacionados à crise, poderão ser acordadas modificações equitativas das disposições contratuais, de modo a viabilizar a manutenção do negócio, como a prorrogação do prazo para finalização da obra e previsão de incremento do custo envolvido.

Restando inviável a negociação, na hipótese de atraso na construção, o empreiteiro, em regra, responderia judicialmente pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento.

Todavia, sendo comprovado que a impossibilidade de entrega do empreendimento no prazo previsto decorre exclusivamente de efeitos da pandemia, por considerar-se situações de caso fortuito ou força maior (artigos 393 e 403 do Código Civil), as obras poderão ser suspensas (artigo 625, II do Código Civil) e a responsabilidade do empreiteiro restará afastada, assim como os efeitos da mora, tais como multas, juros, danos emergentes e lucros cessantes decorrentes do atraso.

Necessário ressalvar, contudo, que os casos em que o atraso tenha ocorrido por culpa do empreiteiro em momento anterior ao cenário da crise, sendo apenas mantido em razão da atual conjuntura, não comportarão o afastamento da responsabilidade diante do inadimplemento, segundo dispõe o artigo 399 do Código Civil.

Além disso, importante pontuar que havendo afastamento da responsabilidade do empreiteiro por força maior, se por um lado não serão exigíveis os encargos decorrentes do inadimplemento, também não haverá contraprestação a ser fornecida pelo dono da obra ao empreiteiro durante o período de suspensão.

Quanto à hipótese de superveniência de despesas extraordinárias para conclusão da obra em virtude da crise, configurando-se onerosidade excessiva para o empreiteiro, consoante disposição do supracitado artigo 479 do Código Civil, poderá ser pleiteada a revisão do preço originalmente estipulado , a fim de impedir desequilíbrio contratual.

Nesse contexto, devem ser analisadas as peculiaridades de cada caso, as normas municipais, estaduais e federais aplicáveis em cada contexto, além de serem produzidas as provas necessárias para uma eventual disputa judicial ou arbitral.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.

Ainda no que diz respeito à construção civil, além das questões acima pontuadas relativamente ao contrato de empreitada, devem ser considerados os possíveis efeitos da pandemia no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre as incorporadoras e os adquirentes dos imóveis.

Quanto à já mencionada situação de atraso nas obras, deve ser considerado que os contratos de tal natureza normalmente já estabelecem uma tolerância de 180 dias para conclusão do empreendimento, mesmo em situações de normalidade, tendo em vista a disposição do artigo 43-A da Lei n° 4.591/1964. Entretanto, no panorama atual, a depender dos impactos constatados no caso específico, poderá se mostrar razoável a prorrogação do referido prazo.

Ademais, importante pontuar que, assim como os empreiteiros, as incorporadoras também poderão se utilizar da exceção de força maior para afastar a responsabilidade pelos encargos decorrentes da mora mantida em relação aos adquirentes, incluindo-se multas eventualmente previstas no contrato.

Sob a ótica do promissário comprador, dentre os possíveis efeitos da crise econômica gerada pela pandemia, pode ser citada a impossibilidade de quitação dos valores pactuados na promessa de compra e venda, a qual poderá ensejar a pretensão de rescisão do contrato, inclusive com pedido de desoneração das penas convencionais previstas em lei e demais multas contratuais com base mesma exceção legal (artigos 393 e 403 do Código Civil).

Nesse aspecto, embora seja possível a comprovação de que o adquirente realmente tenha sido impossibilitado de efetuar o pagamento das prestações assumidas em virtude da crise, dificilmente tal fato ensejará a total desoneração dos encargos decorrentes da resolução contratual, hipótese que configuraria exacerbado desequilíbrio contratual em prejuízo da incorporadora, que arcaria inteiramente com os ônus envolvidos no fim do negócio jurídico.

Não obstante, na hipótese acima considerada, o adquirente ainda poderia exercer seu direito de resilição unilateral, mediante restituição das quantias pagas à incorporadora, ainda que de forma parcial, considerando a incidência das punições compensatórias cabíveis no caso específico, aplicadas de acordo com a Lei do Distrato (Lei n° 13.786/2018).

CONCLUSÃO.

Diante de todo o exposto, vislumbra-se que, mesmo diante da impossibilidade de integral cumprimento das obrigações contratuais em virtude os efeitos da atual conjuntura, existem de diversas alternativas para manutenção do negócio jurídico, desde que observados os princípios da razoabilidade, função social dos contratos e equilíbrio entre as partes envolvidas no ajuste.

Necessário, ainda, considerar que a opção por uma das alternativas acima expostas, ou mesmo a apreciação do magistrado em caso de litígio judicial, deverão levar em conta não somente os supracitados dispositivos legais, mas principalmente as circunstâncias individualizadas envolvidas em cada caso específico, a fim de que seja eleita a solução que melhor possa de adequar à situação e, assim, minimizar ao máximo os prejuízos suportados pelas partes.

A análise detalhada dos fatos, dos documentos e a orientação quanto à produção das provas necessárias em uma futura disputa é indispensável e impactará diretamente no resultado do processo.